繼承與登記
不動產繼承登記怎麼辦：期限、應備文件與共有方式
親人留下土地或房屋，繼承人要先向國稅局申報遺產稅、取得繳清或免稅等證明，再向地政事務所辦理繼承登記；期限是繼承開始之日起 6 個月內，逾期每逾 1 個月可處登記費 1 倍罰鍰，最高 20 倍。全體繼承人可以依應繼分登記為分別共有，或依協議辦理分割繼承；有人無法會同時，任何一位繼承人都能先為全體申請公同共有登記。逾 1 年未辦，地政機關會公告通知，逾期仍未申請就列冊管理，15 年後移請國有財產署標售。
來源比對日期：。這是一般資訊，不是醫療、法律或個案專業意見；各地規定以主管機關為準。
這篇是〈手續與期限〉的延伸說明。
為什麼要辦不動產繼承登記？
繼承從被繼承人死亡時開始，繼承人自那時起承受被繼承人財產上的權利義務。
- 因繼承取得的不動產，要先向地政事務所辦好繼承登記，才能出售或設定抵押等處分。
- 地政事務所每月會依被繼承人的死亡資料，主動通知繼承人辦理繼承登記。
依據：民法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、地政業務介紹：土地登記（繼承登記相關法規、準備程序與應附文件）（內政部地政司，新視窗）、逾期未辦繼承登記Q&A（臺南市歸仁地政事務所，新視窗）、地政便民 主動通知繼承人 接到通知請儘速辦理繼承登記（屏東縣政府地政處，新視窗）
申請前要先辦好哪些事？
- 戶政事務所：辦理死亡登記，申請載有死亡記事的戶籍謄本與繼承人現在的戶籍謄本；要辦分割繼承的，全體繼承人一併申請印鑑證明。
- 國稅局：申報遺產稅，取得遺產稅繳清、免稅、不計入遺產總額或同意移轉證明書；拿不出這些證明，地政機關不能辦理移轉登記。申報方式見本站〈遺產稅怎麼申報〉。
- 地方稅稽徵機關：持上述證明書查欠地價稅、房屋稅，由稅捐機關查註沒有欠稅；辦分割繼承的，遺產分割協議書也在這時繳納印花稅。
- 最後向地政事務所申請繼承登記，登記完成後領取所有權狀。
依據：繼承登記（申辦流程與應備文件）（桃園市政府地政局，新視窗）、地政業務介紹：土地登記（繼承登記相關法規、準備程序與應附文件）（內政部地政司，新視窗）、繼承登記便利包（臺北市中山地政事務所，新視窗）、遺產及贈與稅法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局，新視窗）、繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承）（臺北市松山地政事務所，新視窗）、繼承登記法令補充規定（內政部主管法規共用系統，新視窗）、親人離世後，遺產稅申報與過戶該如何處理？（我的E政府，新視窗）、土地法（法務部全國法規資料庫，新視窗）
誰可以申請？到哪裡辦？
- 任何一位繼承人都可以為全體繼承人申請；但部分繼承人無法會同時，只能先為全體繼承人登記為公同共有。
- 可以親自辦理或委託他人，但不受理郵寄申請；委託地政士（舊稱代書）時，要找領有開業執照並加入公會的地政士。
- 向不動產所在地的地政事務所申請；臺北市、新北市、臺南市等已實施跨所的縣市，可以向同縣市任一地政事務所申請，適用範圍以各縣市規定為準。
- 不動產在其他縣市時，可以到任一縣市的地政事務所臨櫃申請「跨縣市代收」，由代收的地政事務所轉寄管轄的地政事務所辦理。
- 也可以透過內政部地政司「數位櫃臺」網路申辦，但仍要另外寄送紙本書表、權利書狀與證明文件；委託他人網路申辦時，代理人須是地政士或律師。
依據：土地法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、土地登記規則（法務部全國法規資料庫，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局，新視窗）、辦理繼承登記Q&A（新北市樹林地政事務所，新視窗）、繼承登記（線上申辦案件說明）（新北市政府，新視窗）、登記機關受理跨縣市代收地政類申請案件作業原則（內政部主管法規共用系統，新視窗）、數位櫃臺系統網路申辦案件操作手冊（民眾端，版本2.2）（內政部地政司（臺北市政府網站刊載），新視窗）、繼承登記便利包（臺北市中山地政事務所，新視窗）
6 個月期限怎麼算？逾期會罰多少？
- 繼承登記應在繼承開始之日起 6 個月內申請，期限從被繼承人死亡的次日起算。
- 逾期每超過 1 個月，可處應納登記費 1 倍的罰鍰，最高 20 倍；逾期還沒超過 1 個月的，免罰。
- 不能歸責於申請人的期間可以扣除，例如從向稅捐機關申報應繳稅款當日起到限繳日期止、查欠稅費的期間，以及行政爭訟期間。
- 登記費是權利價值的千分之一：土地以申報地價計算，建物以稅捐機關核定遺產稅的價值計算；另收書狀費每張 80 元。
- 同一案件有數位申請人逾期時，由全體申請人共同負擔罰鍰。
依據：土地法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、土地登記規則（法務部全國法規資料庫，新視窗）、土地登記規費及其罰鍰計收補充規定（內政部主管法規共用系統，新視窗）、土地登記罰鍰（臺北市政府地政局，新視窗）、繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、辦理繼承登記Q&A（新北市樹林地政事務所，新視窗）
要準備哪些文件？
- 基本文件：土地登記申請書、登記清冊、繼承系統表、載有被繼承人死亡記事的戶籍謄本與繼承人現在的戶籍謄本（地政事務所能以電腦查詢的免附）、遺產稅繳（免）納證明書等文件，以及土地、建物所有權狀（遺失時可附切結書）。
- 繼承系統表由申請人依民法自行訂定，註明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」並簽名。
- 有人拋棄繼承時，要附法院准予備查的證明文件，詳見本站〈拋棄繼承怎麼辦〉。
- 辦分割繼承還要附遺產分割協議書正、副本，正本按不動產價值千分之一繳印花稅；並附全體繼承人的印鑑證明，限登記原因發生日期前 1 年以後核發。
- 印鑑證明也可以用其他方式代替：全體繼承人持身分證到地政事務所核對身分、使用土地登記線上聲明，或協議書經公證、認證或地政士簽證。
- 父或母和未成年子女同為繼承人時，除了登記為公同共有，要先向法院聲請為子女選任特別代理人。
依據：土地登記規則（法務部全國法規資料庫，新視窗）、地政業務介紹：土地登記（繼承登記相關法規、準備程序與應附文件）（內政部地政司，新視窗）、繼承登記（申辦流程與應備文件）（桃園市政府地政局，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、辦理分割繼承登記，應備什麼文件？（臺南市臺南地政事務所，新視窗）、繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局，新視窗）、印花稅法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、土地登記規則第一百十九條有關父母與未成年子女同為繼承人，依法定應繼分申請為分別共有繼承登記，仍應依民法第一千零八十六條第二項規定選任特別代理人之解釋令（內政部主管法規共用系統，新視窗）、繼承登記法令補充規定（內政部主管法規共用系統，新視窗）、繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承）（臺北市松山地政事務所，新視窗）
公同共有、分別共有、分割繼承有什麼不同？
繼承人有數人時，在分割遺產前，對遺產全部為公同共有。辦理繼承登記時，常見三種方式：
- 公同共有：部分繼承人就能為全體申請。每位繼承人的權利及於不動產全部，出售、設定抵押等處分原則上要全體同意，但土地法另有多數決規定。
- 分別共有：經全體繼承人同意，按應繼分登記各自的持分；每個人可以自由處分自己的持分。
- 分割繼承：全體繼承人訂立遺產分割協議，依協議辦理登記，取得的比例不必和應繼分相同。
- 已登記為公同共有的不動產，全體繼承人之後仍可再協議辦理分割繼承登記。
- 因繼承移轉的土地免徵土地增值稅；依協議分割遺產，不論分割結果和應繼分是否相當，也不課土地增值稅、契稅；繳清遺產稅後依協議分割遺產，不課贈與稅。
依據：民法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、共有物法律關係及土地登記講解要點（地政講堂講義）（臺北市政府地政局，新視窗）、土地登記規則（法務部全國法規資料庫，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、土地法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、土地登記規則第一百十九條有關父母與未成年子女同為繼承人，依法定應繼分申請為分別共有繼承登記，仍應依民法第一千零八十六條第二項規定選任特別代理人之解釋令（內政部主管法規共用系統，新視窗）、繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局，新視窗）、地政業務介紹：土地登記（繼承登記相關法規、準備程序與應附文件）（內政部地政司，新視窗）、繼承人間不論如何分割遺產均不課贈與稅（財政部主管法規共用系統，新視窗）、已辦妥公同共有繼承登記之土地再由全體繼承人依協議辦理分割登記釋疑（財政部主管法規共用系統，新視窗）、繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承）（臺北市松山地政事務所，新視窗）、土地稅法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、繼承登記法令補充規定（內政部主管法規共用系統，新視窗）
有繼承人不能會同，或遺產稅一時繳不出來怎麼辦？
- 部分繼承人行蹤不明或意見不一致，無法全體會同時，可以由其中一人或數人為全體繼承人申請公同共有登記，登記規費與罰鍰可以只按自己法定應繼分的比例繳納。
- 遺產稅還沒全部繳清時，部分繼承人可以先按自己的法定應繼分繳納遺產稅等款項，向國稅局申請同意移轉證明書，辦理公同共有繼承登記。
- 但全部遺產稅繳清前，仍不能分割遺產或辦理移轉登記。
- 繼承人對應繼分有爭執時，可以向法院訴請分割遺產，再依判決辦理分割繼承登記。
依據：土地登記規則（法務部全國法規資料庫，新視窗）、辦理繼承登記Q&A（新北市樹林地政事務所，新視窗）、繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承）（臺北市松山地政事務所，新視窗）、遺產及贈與稅法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、補發遺產稅不動產公同共有同意移轉證明書（財政部北區國稅局，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、3805 遺產稅未繳清前，將遺產分割或辦理移轉登記，會受到什麼處罰？（財政部稅務入口網，新視窗）、民法（法務部全國法規資料庫，新視窗）
超過 1 年沒辦會怎樣？
- 自繼承開始逾 1 年未辦繼承登記，地政事務所每年 4 月 1 日公告 3 個月，並以書面通知已知的繼承人；逾期仍未申請，由縣市地政機關列冊管理。
- 已申報相關稅賦而稅捐機關尚未核定、稅額在行政救濟中、經同意分期繳納而尚未完稅，或正在進行繼承訴訟等不可歸責的事由，可在公告期間檢附證明，暫不列冊管理。
- 列冊管理期間仍可申請繼承登記；列冊管理 15 年仍未辦理，會移請財政部國有財產署公開標售，在開標或登記為國有之前，仍可申請繼承登記。
- 標售後，繼承人喪失占有的權利，但就使用範圍有優先購買權；標售價款存入國庫專戶，繼承人可按法定應繼分申請領取，逾 10 年無人申領就歸國庫。
- 經 5 次標售仍未標出的，登記為國有；自登記完畢之日起 10 年內，原權利人可按法定應繼分申請發給價金。
依據：土地法（法務部全國法規資料庫，新視窗）、未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點（內政部主管法規共用系統，新視窗）、未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局，新視窗）、辦理繼承登記Q&A（新北市樹林地政事務所，新視窗）、未辦繼承登記專區（臺北市政府地政局，新視窗）、逾期未辦繼承登記Q&A（臺南市歸仁地政事務所，新視窗）
可以先記下來
向承辦單位或業者確認的問題
- 被繼承人過世後，我們的登記期限有哪些期間可以扣除？要附哪些證明？
- 依協議辦理分割繼承或先登記為公同共有，各要哪些人到場、附哪些證明？
- 不動產所在的縣市是否開放跨所申請或跨縣市代收繼承登記？
- 繼承人中有未成年子女或人在國外，要準備哪些法院文件或授權書？
- 遺產稅還沒繳清，能不能先按應繼分繳稅，辦理公同共有登記？
來源與查核
查閱紀錄
- 民法（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 地政業務介紹：土地登記（繼承登記相關法規、準備程序與應附文件）（內政部地政司）來源查閱日期：
- 逾期未辦繼承登記Q&A（臺南市歸仁地政事務所）來源查閱日期：
- 地政便民 主動通知繼承人 接到通知請儘速辦理繼承登記（屏東縣政府地政處）來源查閱日期：
- 繼承登記（申辦流程與應備文件）（桃園市政府地政局）來源查閱日期：
- 繼承登記便利包（臺北市中山地政事務所）來源查閱日期：
- 遺產及贈與稅法（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 繼承登記如何辦理？應檢附那些文件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？最遲應何時辦理？逾期辦理有無處罰規定？（臺北市政府地政局）來源查閱日期：
- 繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承）（臺北市松山地政事務所）來源查閱日期：
- 繼承登記法令補充規定（內政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 親人離世後，遺產稅申報與過戶該如何處理？（我的E政府）來源查閱日期：
- 土地法（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 土地登記規則（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 未辦繼承登記問答（臺南市政府地政局）來源查閱日期：
- 辦理繼承登記Q&A（新北市樹林地政事務所）來源查閱日期：
- 繼承登記（線上申辦案件說明）（新北市政府）來源查閱日期：
- 登記機關受理跨縣市代收地政類申請案件作業原則（內政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 數位櫃臺系統網路申辦案件操作手冊（民眾端，版本2.2）（內政部地政司（臺北市政府網站刊載））來源查閱日期：
- 土地登記規費及其罰鍰計收補充規定（內政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 土地登記罰鍰（臺北市政府地政局）來源查閱日期：
- 辦理分割繼承登記，應備什麼文件？（臺南市臺南地政事務所）來源查閱日期：
- 印花稅法（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 土地登記規則第一百十九條有關父母與未成年子女同為繼承人，依法定應繼分申請為分別共有繼承登記，仍應依民法第一千零八十六條第二項規定選任特別代理人之解釋令（內政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 共有物法律關係及土地登記講解要點（地政講堂講義）（臺北市政府地政局）來源查閱日期：
- 繼承人間不論如何分割遺產均不課贈與稅（財政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 已辦妥公同共有繼承登記之土地再由全體繼承人依協議辦理分割登記釋疑（財政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 土地稅法（法務部全國法規資料庫）來源查閱日期：
- 補發遺產稅不動產公同共有同意移轉證明書（財政部北區國稅局）來源查閱日期：
- 3805 遺產稅未繳清前，將遺產分割或辦理移轉登記，會受到什麼處罰？（財政部稅務入口網）來源查閱日期：
- 未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點（內政部主管法規共用系統）來源查閱日期：
- 未辦繼承登記專區（臺北市政府地政局）來源查閱日期：
本頁是一般資訊，由善別以 AI 協助整理並逐項比對法規與政府公告，不是具台灣專業資格者的審查，也不是醫療、法律或個案意見。法規與各地規定可能調整，辦理前請向主管機關確認。